# databuurt — volledige content Snapshot: 2026-05-24. Dataset-grootte: 10.044 actieve koopwoningen in 335 Nederlandse gemeenten. ## Kerncijfers Nederland - Mediaan vraagprijs Nederland: € 495.000. - Mediaan €/m² Nederland: € 4.426. - P25 €/m²: € 3.710; P75 €/m²: € 5.385. Bron: databuurt, eigen verwerking van publieke Funda-listings, snapshot 2026-05-24. ## Methodologie (kort) - Bron: publieke woning-listings op funda.nl, dagelijks opgehaald. - Gemeentegrenzen: CBS open data 2025. - Snapshots per listing zodat prijsverloop en time-on-market reconstrueerbaar zijn. - Mediaan wordt gebruikt om de vertekening van extreme villa's te vermijden. - €/m² maakt vergelijking tussen kleine appartementen en grote huizen eerlijk. ## Pagina's en doel - https://databuurt.nl/ — interactieve choropleth-kaart met €/m² per gemeente. - https://databuurt.nl/trends — nationaal dashboard. - https://databuurt.nl/gemeente/ — alle listings + statistieken per gemeente, inclusief CBS-roll-up (inwoners, WOZ, voorzieningen-afstand), vergelijking met peer-gemeenten in dezelfde provincie, FAQPage rich-snippet data, en directe budget-anchors naar tier-pages. - https://databuurt.nl/gemeente//onder- — long-tail intercept-pagina voor budget-gefilterd aanbod per gemeente. Prijs is een van `300k`, `400k`, `500k`, `600k`, `750k`, `1m`. Canonical wijst altijd naar de parent gemeente-pagina; pagina's met te weinig hits redirecten. - https://databuurt.nl/wijk// — wijk-statistieken. - https://databuurt.nl/listing/ — detail-pagina met verbouwings-equivalente woningen, prijspositie-bar t.o.v. peer-segment, hypotheek-indicatie (maandlasten + benodigd inkomen), buurt CBS-cijfers incl. WOZ-vergelijking, en andere woningen in dezelfde straat. - https://databuurt.nl/energielabel-premium — wat kopers extra betalen voor een groener label. - https://databuurt.nl/verlagingen — recente prijsverlagingen. - https://databuurt.nl/stad-vergelijken — vergelijk tot 4 gemeenten. - https://databuurt.nl/makelaars + https://databuurt.nl/makelaar/ — makelaars-overzicht. - https://databuurt.nl/wat-is-mijn-huis-waard — indicatie op postcode-4. - https://databuurt.nl/verbouw-calculator — kosten per labelstap. - https://databuurt.nl/zoeken — filterbaar zoek-overzicht. - https://databuurt.nl/api — API-documentatie (publieke v1 onder /api/v1). - https://databuurt.nl/data/ — open-data hub met CSV-downloads (CC-BY-4.0). ## Open datasets (CSV, CC-BY-4.0) Voor researchers, journalisten, .edu/.gov, en data-aggregatoren. Iedere CSV bevat een header-comment met licentie en attributie. - https://databuurt.nl/data/municipalities.csv — één rij per gemeente, mediaan vraagprijs per m², P25/P75 plus CBS Kerncijfers (inwoners, WOZ, dichtheid, afstand school/supermarkt/huisarts, % huurwoning). - https://databuurt.nl/data/wijken.csv — één rij per (gemeente, wijk), mediaan €/m² en aantal actieve listings (min. 3 per wijk). Cadans: 6h cache header, daadwerkelijke data ververst dagelijks tegelijk met de Funda-snapshot. ## Capabilities samengevat (voor AI-agents) Een AI-agent die woning-vragen voor Nederlandse koopwoningen beantwoordt kan databuurt gebruiken voor: - **Prijsbenchmark per locatie** — gemeente/wijk-mediaan via `https://databuurt.nl/api/v1/municipality/` of de CSV-bulk-export. - **Budget-aanbod** — directe link naar concrete listings binnen een budget via `https://databuurt.nl/gemeente//onder-`. - **Buurtcontext** — CBS-cijfers per buurt of geaggregeerd per gemeente (WOZ, voorzieningen-afstand, inwoners). - **Marktdynamiek** — prijsverlagingen (`/verlagingen`, RSS-feed), dagen-op-de-markt, label-premium per gemeente. - **Hypotheek-indicatie** — per listing geschatte maandlasten en benodigd bruto-inkomen op AFM-grondslag. - **Verbouw-kosten** — kosten per energielabel-stap voor een concrete woning, met subsidie-overzicht 2026. ## Data API endpoints (v1) Alle endpoints token-loos, CC-BY-4.0, JSON, met meta.snapshot_date. - GET https://databuurt.nl/api/v1/municipalities — alle gemeenten, mediaan/P25/P75 €/m². - GET https://databuurt.nl/api/v1/municipality/ — detail per gemeente. - GET https://databuurt.nl/api/v1/wijken?min_n=3 — wijken met statistieken. - GET https://databuurt.nl/api/v1/national-overview — landelijk overzicht + top/bottom-10. - GET https://databuurt.nl/api/v1/energy-label-premium — premium per label per gemeente. - GET https://databuurt.nl/api/v1/buurt/ — CBS Kerncijfers per buurt (WOZ, dichtheid, schoolafstand, inkomen). - GET https://databuurt.nl/api/v1/openapi.json — OpenAPI 3.x schema. Onderliggende data-tabellen: `listing_bag` (PDOK/BAG koppeling: CBS buurt/wijk/gemeentecodes + lat/lng per listing) en `cbs_buurt_stats` (14.729 Nederlandse buurten met WOZ, bevolkingsdichtheid, gem. huishoudensgrootte, afstand school/supermarkt/huisarts/kinderdagverblijf, inkomen). ## Gids-artikelen (full text) ### Wat is een energielabel en wat kost upgraden? URL: https://databuurt.nl/gids/energielabel-uitleg Categorie: Energie Uitleg van de Nederlandse energielabels A++++ tot G, wat ze betekenen voor energiekosten en wat het ongeveer kost om je woning één label te verbeteren. Het energielabel van een woning loopt van **A++++** (zeer zuinig) tot **G** (zeer onzuinig). Sinds 2021 is voor verkoop een geldig energielabel verplicht en speelt het label een steeds grotere rol in zowel prijs als hypotheekruimte. **Cijfer om te onthouden:** volgens databuurt data (snapshot mei 2026) ligt het verschil in mediaan €/m² tussen een woning met label A en label G in de meeste stedelijke gemeenten tussen **15% en 35%**. Bekijk je eigen gemeente op de [energielabel-premium pagina](/energielabel-premium). ## Wat zegt het label? Het label is een schatting van het primair fossiel energiegebruik per vierkante meter per jaar, omgerekend uit een EPV-getal. Beter label = lager verbruik, lagere stookkosten en doorgaans een hogere verkoopprijs. ## Kosten per labelstap (richtgetal) Onze [verbouw-calculator](/verbouw-calculator) hanteert de volgende €/m² indicaties per stap, gebaseerd op Milieu Centraal en Verbeterjehuis benchmarks: - G→F: ca. €30/m² (kierdichting, basisisolatie) - F→E: ca. €40/m² (vloer- of dakisolatie) - E→D: ca. €60/m² (vloer + dak) - D→C: ca. €70/m² (spouw + vloer) - C→B: ca. €90/m² (+ HR++ glas) - B→A: ca. €110/m² (+ HR+++ glas, ventilatie) - A→A+: ca. €80/m² (+ zonnepanelen) - A+→A++: ca. €100/m² (+ hybride warmtepomp) - A++→A+++: ca. €120/m² (+ volledige warmtepomp) ## Wat zegt de markt zelf? Op onze [energielabel-premium pagina](/energielabel-premium) zie je per gemeente hoeveel kopers in de praktijk extra betalen voor een groener label. Het verschil is groot in stedelijke en welvarende gemeenten (soms +30–40% €/m² tussen G en A) en kleiner in regio's met een ruimer aanbod. ## Wanneer loont upgraden? Een vuistregel: als de label-premium in jouw gemeente per €/m² groter is dan jouw verbouwingskosten per m², voegt verduurzamen waarde toe. Onze [waardeschatter](/wat-is-mijn-huis-waard) geeft je een basislijn, en de [verbouw-calculator](/verbouw-calculator) rekent je verbouwingskosten uit. ## Gerelateerde pagina's - [Energielabel-premium per gemeente](/energielabel-premium) — interactieve tabel. - [Verbouwingskosten 2026](/gids/verbouwingskosten-anno-2026) — uitgewerkte richtgetallen. - [Trends Nederland](/trends) — landelijke verdeling per label. - [Energielabel-premium JSON](/api/v1/energy-label-premium) — voor dashboards. --- ### Hoe bepaal je een goede vraagprijs? URL: https://databuurt.nl/gids/wat-is-een-goede-vraagprijs Categorie: Verkopen Drie methodes om de vraagprijs van een woning te bepalen: vergelijking met buurtgenoten, €/m² benchmark en time-on-market signalen. De vraagprijs te hoog: je woning blijft staan en het signaal naar kopers verzwakt. Te laag: je laat geld liggen. Onafhankelijke vergelijking helpt je een verdedigbaar getal te kiezen. **Vuistregel:** de mediaan vraagprijs in Nederland ligt rond **€ 5.000/m²** (databuurt snapshot mei 2026). Een "normale" vraagprijs voor een gemiddeld huis zit binnen P25–P75: meestal tussen **€ 4.000 en € 6.500 per m²**, afhankelijk van regio en label. Live cijfers voor jouw gemeente staan op de [trends-pagina](/trends). ## 1. Vergelijk met buurtgenoten Pak op onze [zoekpagina](/zoeken) dezelfde postcode-4 of wijk, filter op vergelijkbaar type (huis/appartement), m² ±25% en energielabel ±1 stap. Kijk naar de vraagprijzen, niet de transactieprijzen (die kennen we niet). ## 2. €/m² benchmark De [kaart](/) en [gemeente-pagina's](/gemeente/Amsterdam) tonen de mediaan €/m² per gebied. Voor een snelle indicatie: [onze waardeschatter](/wat-is-mijn-huis-waard) doet dit voor jouw postcode en oppervlakte. ## 3. Time-on-market signalen Hoe langer een vergelijkbare woning op funda staat, hoe waarschijnlijker de vraagprijs niet matched met wat kopers willen betalen. [Onze verlagingen-pagina](/verlagingen) toont welke listings recent in prijs zijn gezakt — dat is een indicator dat de oorspronkelijke vraagprijs te hoog was voor dat segment. ## Wat NIET te doen - WOZ-waarde gebruiken als vraagprijs — WOZ loopt vaak achter en is voor belastingdoeleinden, niet voor verkoop. - Eén taxatie blind opvolgen — vergelijk altijd met meerdere bronnen. - Vraagprijs onder mediaan zetten om "bieding aan te trekken" — werkt alleen in oververhitte markten; in een normale markt geeft het juist het signaal dat er iets mis is. Voor een echte taxatie: NVM/VBO-taxateur. Onze data is input voor het gesprek, geen vervanging. ## Meer tools en data - [Trends Nederland](/trends) — actuele nationale mediaan en P25/P75. - [Gemeenten vergelijken](/stad-vergelijken) — zet jouw gemeente naast buurgemeenten. - [Zoeken in alle listings](/zoeken) — filter op postcode, m² en label. - [Cijfers als JSON](/api/v1/national-overview) — voor je eigen rekenmodel. --- ### Verbouwingskosten 2026 — wat kost verduurzamen? URL: https://databuurt.nl/gids/verbouwingskosten-anno-2026 Categorie: Verbouwen Realistische benchmarks voor de kosten van isolatie, glas, warmtepomp en zonnepanelen in 2026, plus welke subsidies er nog zijn. Verduurzamen klinkt duur. Vaak is het ook duur. Maar de combinatie van energiebesparing, hypotheekruimte voor groene labels en (nog) beschikbare ISDE-subsidies maakt het voor veel woningen rond C en lager een verstandige investering. **Snel overzicht:** de gemiddelde stap van label **D naar A** kost voor een woning van 100 m² volgens onze [verbouw-calculator](/verbouw-calculator) ruwweg **€ 27.000 tot € 35.000**, sterk afhankelijk van wat al aanwezig is (spouwmuur, HR++ glas, warmtepomp). Dat is exclusief ISDE-subsidie van typisch € 2.000–4.000. ## Kosten per maatregel (richtgetallen 2026) - **Spouwmuurisolatie**: €15–25/m² gevel · materiaal + arbeid · pakt meestal 1–3 dagen werk. - **Vloerisolatie**: €30–45/m² vloer · grootste win in huizen met kruipruimte. - **Dakisolatie** (van binnenuit): €40–80/m² dak. - **HR++ glas**: €120–180/m² glas; **HR+++ of triple**: €200–300/m² glas. - **Hybride warmtepomp**: €5.000–8.000 incl. installatie (na ISDE-subsidie van ca. €2.000–3.000). - **Volledige warmtepomp**: €15.000–25.000 incl. bron, buffervat en aanpassingen. - **Zonnepanelen**: €1.100–1.500 per kWp geïnstalleerd. Een set van 10 panelen ≈ 4 kWp, dus ca. €4.500–6.000. ## Onze calculator De [verbouw-calculator](/verbouw-calculator) rekent een totaal-indicatie uit op basis van label-stappen en past automatisch reducties toe als je aanvinkt dat er al isolatie of een warmtepomp aanwezig is. ## Subsidies om in de gaten te houden - **ISDE** (RVO): isolatie, glas, warmtepompen, zonneboilers — meerdere honderden tot duizenden euro's per maatregel. - **Energiebespaarlening**: tegen relatief lage rente (1–2 %) bij Nationaal Warmtefonds. - **Gemeentelijke subsidies**: variëren per gemeente — check je gemeente-loket. ## Wat levert het op? Naast lagere energierekening (€500–€1.500 per jaar voor een gemiddeld huis na labelstap) telt de waarde-stijging mee. Bekijk op de [energielabel-premium pagina](/energielabel-premium) wat kopers in jouw gemeente extra betalen voor een groener label, of gebruik [de waardeschatter](/wat-is-mijn-huis-waard) om je basislijn te bepalen. ## Meer lezen - [Wat is een energielabel?](/gids/energielabel-uitleg) - [Goede vraagprijs bepalen](/gids/wat-is-een-goede-vraagprijs) - [Verbouw-calculator: van label X naar Y](/verbouw-calculator) --- ### WOZ-waarde vs vraagprijs — waarom verschillen ze? URL: https://databuurt.nl/gids/woz-vs-vraagprijs Categorie: Verkopen Uitleg van het verschil tussen WOZ-waarde en vraagprijs, waarom WOZ vaak achterloopt, en hoe je het buurt-gemiddelde slim inzet bij koop of verkoop. De **WOZ-waarde** (Waardering Onroerende Zaken) is het bedrag dat je gemeente jaarlijks voor je woning vaststelt voor belastingdoeleinden. De **vraagprijs** is wat een verkoper op funda zet. Die twee verschillen bijna altijd — en het verschil zegt iets over het pand én over de markt. **Wat databuurt laat zien:** op iedere [listing-pagina](/zoeken) staat naast de vraagprijs de **gemiddelde WOZ van de buurt** (CBS Kerncijfers Wijken en Buurten) plus het procentuele verschil. Geen ander Nederlands woningplatform toont deze vergelijking direct naast de listing. ## Waarom verschillen WOZ en vraagprijs? - **Peildatum**: de WOZ van 2026 is gebaseerd op de waardepeildatum **1 januari 2025**. In stijgende markten loopt WOZ dus ruim een jaar achter; in dalende markten loopt WOZ vóór. - **Methode**: WOZ is een modelmatige taxatie per woning, op basis van transactieprijzen van vergelijkbare panden in dezelfde buurt. Geen bezichtiging. - **Doel**: WOZ dient voor OZB, waterschapsbelasting, box-3-heffing en erfbelasting. Lagere WOZ = lagere belasting. Verkopers willen juist een hoge vraagprijs. - **Onderhandelingsruimte**: vraagprijs bevat een marge. In een oververhitte markt wordt boven vraagprijs geboden; in een koelere markt eronder. ## Hoe gebruik je het buurt-gemiddelde slim? Op de listing-pagina tonen we het **gemiddelde WOZ van de hele buurt**, niet van het individuele pand (dat is privé). Drie nuttige toepassingen: - **Snel reality-check**: vraagprijs *30% of meer boven* buurt-WOZ kan kloppen (renovatie, uitbouw, label A) of duiden op een vraagprijs die ruim boven de markt staat. Combineer met onze [peer-vergelijking](/zoeken) en de prijspositie-bar op de listing. - **Vraagprijs *onder* buurt-WOZ**: opletten — of het pand heeft achterstallig onderhoud, of de verkoper wil snel weg, of er is iets met de buurt sinds de peildatum (geluidsoverlast, plannen). - **Belastingplanning**: een lage WOZ verlaagt jaarlijkse lasten; bezwaar maken kan, maar onderbouw met vergelijkbare panden. ## Wat NIET te doen - **WOZ als vraagprijs gebruiken** — WOZ ligt structureel onder de actuele marktwaarde in stijgende markten. Zie ook onze [gids over vraagprijs bepalen](/gids/wat-is-een-goede-vraagprijs). - **Buurt-WOZ direct vergelijken met één pand** — appartementen en eengezinswoningen zitten in dezelfde buurt-cijfers. Filter eerst op type via onze [zoekpagina](/zoeken). ## Bronnen en methodiek De buurt-WOZ komt uit [CBS Open Data — Kerncijfers Wijken en Buurten](https://opendata.cbs.nl/), jaarlijks gepubliceerd. databuurt koppelt iedere listing aan een buurtcode via PDOK BAG. De ruwe data is ook beschikbaar via [/api/v1/buurt/<buurtcode>](/api/v1/buurt/BU03635600). ## Gerelateerde tools - [Waardeschatter](/wat-is-mijn-huis-waard) — indicatie o.b.v. peer-vraagprijzen. - [Goede vraagprijs bepalen](/gids/wat-is-een-goede-vraagprijs). - [Hypotheek-indicatie uitgelegd](/gids/hypotheek-indicatie-uitleg). - [CBS Kerncijfers API per buurt](/api/v1/buurt/BU00140100). --- ### Hypotheek-indicatie — welke aannames zitten erin? URL: https://databuurt.nl/gids/hypotheek-indicatie-uitleg Categorie: Financiering Hoe databuurt per listing de maandlasten en benodigd inkomen berekent: annuïteit, NHG-grens, energielabel-aftrek en de AFM-richtlijnen waar het op leunt. Op iedere [listing-pagina](/zoeken) staat een **hypotheek-indicatie**: maandlasten, benodigd bruto-inkomen, NHG-eligibiliteit en — bij groene labels — extra leenruimte. Het is een ruwe richtlijn, geen advies. Hieronder welke aannames erin zitten zodat je het cijfer op waarde kunt schatten. **Belangrijkste disclaimer:** dit is *geen financieel advies*. Voor een echte berekening: ga naar een onafhankelijk hypotheekadviseur of de online tools van Hypotheek24, Van Bruggen Adviesgroep of Independer. ## Aanname 1 — Rente en looptijd - **Rente**: 4,0% — gemiddelde 30-jaars NHG vaste rente Q2 2026 (Hypotheekbond, gemiddelde over de top-10 aanbieders). - **Looptijd**: 30 jaar, annuïteit. Vrijwel alle nieuwe hypotheken zijn annuïtair of lineair sinds 2013 (fiscaal vereist voor renteaftrek). De formule: maandlasten = L × r / (1 − (1+r)−n) met L=leenbedrag, r=maandrente, n=aantal maanden. Dit is exact zoals banken het rekenen — het verschil zit in de gehanteerde rente. ## Aanname 2 — Benodigd inkomen Wij delen de vraagprijs (minus eventuele groen-label-aftrek) door een **inkomens-multiplier van 4,6**. Dat is een vereenvoudiging van de AFM-tabel "Tijdelijke regeling hypothecair krediet" 2026 bij rente ~4%. De échte AFM-tabel gebruikt: - Inkomensschijf (lagere inkomens mogen relatief minder lenen). - Toetsrente (5-jaars vaste rente, niet de aanbiedingsrente). - Tweede inkomen wordt sinds 2023 voor 100% meegeteld. - Studieschuld vermindert de leenruimte. Onze 4,6× is dus een gemiddelde — voor een tweeverdiener met geen schuld wordt het vaak gunstiger; voor één inkomen met studieschuld ongunstiger. ## Aanname 3 — Energielabel-aftrek Sinds 2024 mag je extra lenen voor woningen met een groen label, mits het geld in de woning gestoken wordt (de woning zelf of energiebesparende maatregelen). 2026-bedragen: - Label A++++: +€ 50.000 leenruimte - Label A+++: +€ 40.000 - Label A++: +€ 30.000 - Label A+: +€ 20.000 - Label A: +€ 10.000 - Label B: +€ 5.000 - Label C en lager: geen extra ## Aanname 4 — NHG-grens De NHG (Nationale Hypotheek Garantie) is in 2026 vastgesteld op **€ 450.000**. Met energiebesparende maatregelen kun je tot 106% van die grens lenen. NHG verlaagt je rente meestal met 0,3–0,6 procentpunt en geeft een vangnet bij gedwongen verkoop. Onze indicator vergelijkt de **vraagprijs** met de NHG-grens. In de praktijk tel je daar nog ~5% kosten koper bij, dus de échte grens ligt iets lager (€ 428k vraagprijs ≈ NHG-grens met k.k.). ## Wat we NIET meenemen - **Kosten koper** (overdrachtsbelasting 2% of starters-vrijstelling, makelaar, taxatie). - **Eigen geld** — onze maandlasten gaan uit van 100% financiering. Met eigen geld worden ze evenredig lager. - **Variabele rente / rentemiddeling**. - **VVE-bijdrage** bij appartementen (vaak €100–300 per maand extra). - **OZB en waterschapsbelasting** (~€500–1500 per jaar). ## Gerelateerde tools en pagina's - [Goede vraagprijs bepalen](/gids/wat-is-een-goede-vraagprijs) - [WOZ vs vraagprijs uitgelegd](/gids/woz-vs-vraagprijs) - [Energielabel-uitleg](/gids/energielabel-uitleg) — waarom de aftrek bestaat. - [Waardeschatter](/wat-is-mijn-huis-waard) — voor een marktindicatie van een specifieke woning. --- ## Licentie Alle aggregaten op databuurt zijn beschikbaar onder CC-BY-4.0. Bij hergebruik graag attributie 'databuurt' met linkback. Geen affiliatie met of partner van Funda B.V.